Wie berechnet man das Geld für ein Haus?
Themen rund um Immobilientransaktionen, Anlagerenditen und Immobilienpreisentwicklungen sorgten zuletzt immer wieder für heftige Diskussionen. Ob Hauskäufer, Investor oder politische Entscheidungsträger, sie alle achten auf die Logik, mit Häusern „Geld zu bekommen“. Dieser Artikel beginnt mit strukturierten Daten wie Immobilienpreisberechnungen, Kapitalrenditeraten und Steuerkosten, um den spezifischen Algorithmus zur Geldbeschaffung für ein Haus zu analysieren.
1. Kernfaktoren bei der Berechnung des Immobilienpreises
Die Zusammensetzung der Immobilienpreise umfasst mehrere Dimensionen. Die folgenden Schlüsselfaktoren wurden in den letzten 10 Tagen im Internet heftig diskutiert:
| Faktoren | Beschreibung | Gewicht beeinflussen |
|---|---|---|
| Standort | Transport, Schulbezirke, kommerzielle Einrichtungen usw. | 35 % |
| Hausimmobilien | Fläche, Einheitentyp, Etage, Ausrichtung | 25 % |
| Marktangebot und -nachfrage | Verhältnis von regionalem Bestand zu Wohnungsnachfrage | 20 % |
| politische Kontrolle | Kaufbeschränkungen, Kreditzinsen, Steueranreize | 15 % |
| Entwicklermarke | Qualität und Ruf der Immobiliendienstleistungen | 5 % |
2. Berechnungsmethode der Kapitalrendite
Die Erträge aus Immobilieninvestitionen erfordern eine Kombination aus Mietrendite und Mehrwertfläche. Im Folgenden finden Sie einen Vergleich aktueller Mietrenditen in beliebten Städten (Datenquelle: Shell Research Institute):
| Stadt | Durchschnittlicher Hauspreis (Yuan/㎡) | Monatsmiete (Yuan/㎡) | jährliche Rendite |
|---|---|---|---|
| Peking | 68.200 | 85 | 1,5 % |
| Shanghai | 62.500 | 78 | 1,5 % |
| Guangzhou | 42.300 | 53 | 1,5 % |
| Chengdu | 18.600 | 32 | 2,1 % |
| Changsha | 11.200 | 25 | 2,7 % |
Hinweis:Jährliche Rendite = (Monatsmiete × 12) / Gesamthauspreis × 100 %. Aufgrund niedrigerer Immobilienpreise in Städten der zweiten und dritten Kategorie sind die Mietrenditen im Allgemeinen höher als in Städten der ersten Kategorie.
3. Detaillierte Erläuterung der Transaktionssteuerkosten
Die Steuern und Gebühren, die beim Kauf und Verkauf von Immobilien anfallen, wirken sich direkt auf die Höhe des „Geldes, das Sie erhalten“ aus. Nach den neuesten Richtlinien im Jahr 2023 sind die wichtigsten Steuern und Gebühren wie folgt:
| Steuertyp | Verkäufer trägt | Käufer trägt | Berechnungsstandard |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | Nein | Ja | 1 % für die erste Einheit unter 90㎡, 1,5 % für den oben genannten Bereich; 3 % für die zweite Einheit |
| Mehrwertsteuer | Ja | Nein | Befreiung für 2 Jahre und 5,3 % für weniger als 2 Jahre |
| persönliche Einkommensteuer | Ja | Nein | Die einzige Befreiung gilt für Personen, die älter als fünf Jahre sind, ansonsten 1 % oder 20 % der Differenz |
| Vermittlungsgebühr | Verhandlung zwischen beiden Parteien | Verhandlung zwischen beiden Parteien | In der Regel 1–2 % des Gesamtpreises |
Fall:Für ein gebrauchtes Haus, das älter als 2 Jahre, aber weniger als 5 Jahre ist und einen Gesamtpreis von 5 Millionen hat (nicht das einzige), muss der Verkäufer 265.000 Mehrwertsteuer + 100.000 Einkommensteuer zahlen, und der Käufer muss 75.000 Grundbuchsteuer zahlen (für das erste Haus). Die Gesamtsteuer beträgt 440.000, was etwa 8,8 % des Hauspreises ausmacht.
4. Erweiterung aktueller Themen
1.„Inzahlungnahme“-Richtlinie:Kürzlich haben Nanjing, Zhengzhou und andere Städte Subventionen für den Austausch gebrauchter Häuser gegen neue Häuser eingeführt. Verkäufer können bis zu 10 % des Hauskaufzuschusses erhalten, was die Freigabe des Ersatzbedarfs beschleunigt.
2.Dynamik der Hypothekarzinsen:Der LPR fiel im August auf 4,2 %, und in einigen Städten lag der Erstzinssatz bei nur 3,7 %. Die monatliche Rate für einen 1-Millionen-Kredit über 30 Jahre wurde um etwa 400 Yuan gesenkt.
3.Auswirkungen auf bezahlbaren Wohnraum:Shenzhen plant, noch in diesem Jahr 80.000 bezahlbare Wohneinheiten auf den Markt zu bringen, was voraussichtlich 10–15 % der starren Nachfrage auf dem Markt umlenken und Druck auf die umliegenden Preise für Gewerbeimmobilien ausüben wird.
Fazit:Das Wesentliche beim „Geldverdienen“ mit einem Haus ist das Gleichgewicht zwischen Wohnattributen und Finanzattributen. Es wird empfohlen, dass Hauskäufer die Daten rational auf der Grundlage ihrer eigenen Bedürfnisse analysieren und nicht blind dem Trend des heißen Hypes folgen.
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